Ako riešiť nefunkčné susedské vzťahy?

V živote každého z nás majú nenahraditeľné miesto medziľudské vzťahy, komunikácia s najbližším okolím a spoločnosťou okolo nás, teda aj so susedom. Prirodzenou snahou každého z nás by malo byť zachovanie korektných vzťahov, riadiac sa pravidlom „nerobím iným to, čo nechcem, aby iní robili mne“. Uvedené platí obzvlášť pri susedských vzťahoch.

Každý z nás buď zažil alebo aspoň počul príbehy o tom, ako si susedia dokážu znepríjemniť vzájomné spolunažívanie. Je potrebné si uvedomiť, že pri kúpe nehnuteľnosti si našich susedov nevyberáme, resp. pri prvom kontakte nie sme vždy schopní odhadnúť ich následné správanie. S nadhľadom môžeme povedať, že susedia sú akýmsi príslušenstvom nášho nehnuteľného majetku.

Možno sme sa na susedské vzťahy doteraz nepozerali z pohľadu práva, ale aj tieto vzťahy sú právne vzťahy, resp. právom regulované vzťahy súkromnoprávneho charakteru. Aj keď zákon pojem susedské vzťahy nepozná, existujú zákonné ustanovenia, ktoré považujeme za právnu úpravu susedských vzťahov. Základná právna úprava týchto vzťahov sa nachádza v Občianskom zákonníku, konkrétne v časti ustanovení o vlastníckom práve.

Výkon vlastníckeho práva

Popredné miesto zohráva hlavne ústavnoprávna ochrana vlastníckeho práva ako absolútneho subjektívneho práva a zásada ochrany subjektívnych práv, garantovaná článkom 46 Ústavy SR. Vlastnícke právo spomíname najmä z toho dôvodu, že zo susedských sporov najčastejšie dochádza k porušovaniu, resp. obmedzovaniu vlastníckeho práva.

Susedské vzťahy možno z právneho hľadiska definovať ako právne vzťahy medzi vlastníkmi a užívateľmi (nájomníkmi) susediacich nehnuteľností. Môžu nimi byť vlastníci nehnuteľností s bezprostrednou spoločnou hranicou, ale aj vzdialenejší vlastníci nehnuteľností s ohľadom na určitú miestnu súvislosť, v rámci ktorých výkon práv jedného vlastníka môže zasahovať do práv iných vlastníkov. V bežnom živote sa stávajú situácie, kedy výkon vlastníckeho práva jedného vlastníka nehnuteľnosti dosahuje takú intenzitu, ktorá predstavuje vážne ohrozenie výkonu práv druhého vlastníka. Je potrebné si uvedomiť, že výkon vlastníckeho práva nesmie prekročiť zákonom stanovené medze a musí byť vzájomne medzi vlastníkmi susedných nehnuteľností do určitej miery tolerovaný.

Všeobecnú právnu úpravu základných práv a povinností v rámci susedských vzťahov a neoprávnenosť zásahu do týchto práv upravuje prvá veta ustanovenia § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa vlastník veci musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastník veci najmä nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.

Primeranosť zásahu do vlastníckeho práva, práve tak ako vážne ohrozenie výkonu práva, nie je subjektívnym hodnotením každého z nás, ale musí byť hodnotená so zreteľom na všetky okolnosti prípadu z objektívnych hľadísk. Z tohto dôvodu, pokiaľ ide o pojmy „miera primeraná pomerom“ a „vážne ohrozenie výkonu práva“, súdy sa neuspokojujú so subjektívnym stanoviskom žalobcov a vykonávajú zistenia, ktoré môžu byť podkladom pre objektívny výklad uvedených pojmov. Objektívne hľadisko je potrebné vždy skúmať porovnaním k podobným pomerom v danej oblasti. Miera primeraná pomerom sa bude rozdielne posudzovať na dedinách, v mestách, prípadne samotách, či ide o pozemky slúžiace poľnohospodárstvu a pod. Rozdielnosť treba posudzovať z hľadiska intenzity zásahu. Rôzny stupeň intenzity bude mať vstupovanie alebo preletenie hydiny na susediaci pozemok, štekot psov, ošípaných, hluk a zápach na vidieku a iný stupeň intenzity v mestách. Vplyv môže mať taktiež aj ročné obdobie, kedy napr. pachy môžu byť oveľa intenzívnejšie, a tým presahuje rámec miery primeranej pomerom v letných mesiacoch, zatiaľ čo v zimných mesiacoch budú v rámci normy. Rovnako súd v konkrétnom prípade posudzuje, či ide o zásah jednorazový alebo opakovaný, úmyselný, alebo o nedbanlivosť.

„Nerušte kruhy moje“

Uplatňovanie a posúdenie susedských vzťahov je potrebné vždy vykladať v súlade so zásadou ekvity (dobré mravy). Vzájomné konanie alebo opomenutie medzi susedmi nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Pre porušenie pravidla správania sa predpokladá, aby rozpor s dobrými mravmi bol dostatočne výrazný, spoločensky jasný a zrozumiteľný, aby sa v úvahách zachovala potrebná miera tolerancie a rezervovanosti.

Taktiež je potrebné uvedomiť si, že neoprávnené zásahy do práv vášho suseda alebo do vášho vlastníckeho práva môžu byť posudzované aj podľa zákona o priestupkoch. V tomto prípade je však na vyvodenie zodpovednosti potrebné aspoň nedbanlivostné zavinenie páchateľa priestupku. Pre porušovanie susedských vzťahov najčastejšie prichádzajú do úvahy priestupky proti občianskemu spolunažívaniu, verejnému poriadku a majetku. Za priestupok je možné uložiť sankcie podľa § 11 zákona o priestupkoch, ktorými sú pokarhanie, pokuta, zákaz činnosti alebo prepadnutie veci. Je potrebné sa však zmieniť aj o tom, že za určitých okolností konkrétneho prípadu môže zásah do vlastníckeho práva spĺňať skutkovú podstatu trestného činu definovaného v Trestnom zákone. Ak sú susedské vzťahy dlhodobo rozvrátené a miera vyhrážania ujmou na zdraví alebo v niektorých prípadoch dokonca aj smrťou jedného zo susedov presiahne určitý závažný stupeň konania a vzbudí u druhej osoby dôvodnú obavu, môže byť naplnená skutková podstata trestného činu nebezpečného vyhrážania. Pri susedských vzťahoch neraz dochádza aj k vzájomnému poškodzovaniu majetku susediacich vlastníkov.

Ak by ste sa rozhodli riešiť vec súdnou cestou, mali by ste v prvom rade myslieť na správnu formuláciu žalobného návrhu. Pokiaľ by ste v žalobe žiadali, aby súd susedovi uložil konkrétnu povinnosť, konkrétny spôsob odstránenia zásahu, musíte rátať s tým, že vaša žaloba bude zrejme neúspešná. Pri splnení zákonných podmienok bude úspešná iba žaloba, ktorou sa budete domáhať určenia povinnosti, aby sa sused zdržal presne vymedzeného zásahu do vašich práv. Vzhľadom na uvedené špecifiká preto odporúčame, aby ste za účelom prípravy žaloby vyhľadali právnu pomoc advokáta.

Autor: Michaela Bezáková • Lion Law Partners, s.r.o.

Foto: Rudolf Baranovič • www.baranovic.sk